Pristup temeljen na troškovima: bit i glavne značajke

Glavni način utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina, strojeva i opreme je skupi pristup koji se temelji na načelu zamjene. Prema njegovim riječima, osoba plaća neopravdanu cijenu za objekt, ako je veća od one koja se može platiti za istu vrstu korisnosti i kvalitete.

Kad se provodi procjena vrijednosti nekretnina, uzimaju se u obzir i oni pristupi koji omogućuju najtočniji odraz svoje vrijednosti. To je najskuplji od njih. Razumije se da se trošak objekta u ovom slučaju sastoji od tržišne cijene mjesta i onih troškova koji su nužni za rekonstrukciju, na primjer, strukture u ovom obliku.

Pristup troškovima vrednovanja nekretnina provodi se u nekoliko faza:

1. Utvrđuje se cijena zemljišta koja uzima u obzir najkorisniju uporabu.

2. Izračunajte iznos koji će se potrošiti na izgradnju sličnog objekta.

3. Odredite iznos dobiti koju je dobio poduzetnik.

4. Oduzimanje fizičkog, funkcionalnog i vanjskog trošenja.

5. Konačni izračun troškova gradilišta i izgradnja samog objekta, koji bi trebao uzeti u obzir prilagodbu trošenja.

Pristup troškovnom pristupu, u međuvremenu, ima nedostatke u upotrebi. Glavni je taj što je potrebno mnogo vremena za određivanje točnog troška zgrade. Dakle, kada se izvrši obnova stare strukture, gotovo je nemoguće točno odrediti troškove rekonstrukcije i očekivanog trošenja. Što se tiče tipičnih građevina, ovaj pristup je najoptimalniji u svojoj procjeni, jer je vrlo jednostavan za korištenje. U nekim situacijama to je jedina moguća mogućnost, primjerice pri procjeni zgrade posebne namjene (škole, stanice, elektrane) ili vrijednosti osiguranja.

Pristup troškovima često se koristi kada procjena stalnih sredstava, nedovršenu gradnju ili analizu najučinkovitije uporabe stranice.

Što se tiče izračuna troškova izgradnje, provode se pomoću četiri glavne metode: indeks, usporedna jedinica, raspad u komponente i kvantitativno istraživanje.

Dakle, najnovije istraživanje sastoji se u izradi procjena za izravnih troškova, koji se primjenjuju na sve vrste rada, materijala, mehanizacije, komunalnih usluga i tako dalje. Na te troškove dodaje se dobit investitora i iznad glave. Ova se metoda smatra najtočnijom, ali i najduže potrebnom za upotrebu jer zahtijeva od procjenitelja da zna građevinske i proračunske zahtjeve.

Pristup troškovima u procjeni nekretnina također koristi metode kvara, što je malo kao kvantitativno, ali nije tako naporno. Činjenica je da ne koristi pojedinačne, već proširene navode svih elemenata dizajna.

S obzirom na način usporedbe jedinica, njegova uporaba je opravdana za usporedbu modela. Dakle, kako bi se procijenio objekt, odabire ga se sličnim tehnologijama i značajkama. Odabir se provodi pomoću specijaliziranih direktorija. Metoda je najjednostavnija i zato ima vrlo široku primjenu.

Metoda indeksa je to knjigovodstvena vrijednost množen posebnim indeksima koji su odobreni državnim standardima. Vjeruje se da ova metoda ima najniži stupanj točnosti.

Pristup troškovima može se koristiti za procjenu bilo koje nekretnine, ali ne i uvijek njegova primjena je opravdana. Činjenica je da za objekte koji će generirati prihod, koristi se vrlo rijetko, ali njegova upotreba u procjeni ugrađenih prostorija jednostavno je netočna.