Članak 556. Građanskog zakonika Ruske Federacije, trenutna verzija. Prijenos nekretnina

U trenutnoj verziji čl. 556. Građanskog zakona utvrdio je pravila za provedbu uvjeta ugovora za stjecanje / prodaju nepokretne imovine. Normi ​​obvezuju stranke da poštuju redoslijed prijenosa imovine. Razmislite o sadržaju čl. 556 Građanskog zakona i komentare na njega.

Opći uvjeti poslovanja

Prema stavku 1. članka 556. Građanskog zakona, prijenos nekretnina provodi se prema dokumentu koji su potpisali stranke. Nakon isporuke imovine i prijave ovog dokumenta, obveza prijenosa predmeta priznaje se kao ispunjena. Kao takav dokument, u pravilu se koristi prijenosni akt.

U čl. 556 Građanskog zakona Ruske Federacije propisuje da ako se bilo koja stranka transakcije izbjegne potpisivanje dokumenta, smatrat će se da je odbio ispuniti svoju obvezu.

objašnjenja

U stavku 1. prvog stavka čl. 556 Građanskog zakonika prisutan omogućuje odredbu, prema kojoj obveze pružanja objekt smatra da se ispuni nakon prijenosa na kupca i registraciji sudionika transakcije odgovara papiru. U ovom slučaju, postupajući prema pravilima par. 2. stavak 1. točka 224. Kodeksa, priznanje se priznaje u trenutku primitka u stvarno posjedovanje stjecatelja ili osobe koju mu je dao.

U međuvremenu, zakon ili ugovor mogu predvidjeti drugačiji uvjet. Na primjer, ako je u vrijeme sklapanja ugovora o otuđenju imovina već u pravnom posjedu stjecatelja, tada se priznaje da je prenesena prije potpisivanja dokumenta. Taj pristup koriste i sudovi u sporovima.

iznimke

Na temelju odredaba saveznog zakona br. 159, kojim se reguliraju osobitosti otuđivanja predmeta koji su državna ili općinska imovina i koje iznajmljuju predstavnici srednje i male tvrtke, stranke potpisuju poseban dokument o svom prijenosu na način umjetnosti. 556 Civilni kod nije potreban.

Sudionici u transakciji mogu samostalno uspostaviti drugačiji postupak za pružanje nekretnina. Na primjer, u arbitražnom praksi, postoje situacije u kojima su sudovi potvrdili pravilno ispunjavanje obveza koje proizlaze iz prijenosa objekta, a zapravo je prethodno bio prebačen u kupca ugovora o zakupu i ugovora o prodaji sadržana referenca na činjenicu da je on ima moć prijenosa čin.

Specifičnost primjene norme

Članak 556. Građanskog zakona smatra se posebnim pravilom u odnosu na pravilo utvrđeno stavom 1. čl. 224. Na temelju toga nije obavezna potvrda činjenice dostave predmeta stjecatelju.

Za razliku od pravilnika utvrđenog čl. 224, obveza iz članka 556. Građanskog zakona Ruske Federacije smatra se ispunjenom ako postoje dvije činjenice. Prva je stvarna predaja imovine stranci transakcije, druga je registracija sudionika posebnog dokumenta kojim se potvrđuje prijenos.

Prema mišljenju odvjetnika, konsolidacija tih zahtjeva iz članka 556. Građanskog zakona je sasvim logična i opravdana, uzimajući u obzir osobitosti regulatorne regulacije prometa nekretnina u sustavu odnosa građanskog prava.

država registracija

Temeljem odredbi stavka 1 131 članaka GK, vlasništvo, međutim, kao i druga imovinska prava na nekretnine, njegova ograničenja, podrijetlo, prestanak i prijenos moraju biti registrirani. Štoviše, u transakcijama s takvim objektima primjenjuju se pravila iz točke 2 223 pravila. Prema njegovim riječima, ako je činjenica otuđenja imovine podložna državnoj registraciji, kupac će dobiti imovinu samo nakon provedbe ovog postupka. To potvrđuje i poseban dokument koji izda ovlašteno tijelo.

Država registracija služi kao pravni čin priznanja i potvrde o podrijetlu, tranzicije, ograničavanja ili prestanka prava na nekretninama. Uzimajući u obzir specifičnosti pravnog režima takvih objekata, čini se da je to dokument koji izda ovlašteno tijelo koje će biti dokaz činjenice dostave predmeta stjecatelju.

Iz toga slijedi da dokaz prijenosa imovine i, prema tome, izvršenje obveze iz transakcije ne može biti pružanje ključeva kupca u stanu.

Odgovornost stranaka

Kao što je navedeno u članku 556. Građanskog zakonika, u slučaju kvara jednog od sudionika na izradi dokumenta o prijenosu, njegovo djelovanje će se smatrati nepoštivanjem uvjeta transakcije. Sukladno tome, vjerojatno je da će nastupiti štetne posljedice za njega. Stoga stjecatelj može zahtijevati prijenos objekta ili naknadu za gubitke nastale u svezi s nepravilnim radnjama prodavatelja. Ako stranka izbjegava kupac, vlasnik ima pravo da ga obvezati da se nekretninu ili jednostrano povući iz posla.

Osim toga, stranke ugovora mogu primijeniti sankcije jedni protiv drugih zbog neispunjenja ili nepravilnog ispunjenja obveza. Konkretno, jedan od njih je kazna.

Važne točke

Potrebno je uzeti u obzir, a zatim oblik prijenosnog dokumenta potvrda je činjenice ispunjenja obveza u smislu dodjele predmeta stjecatelju. Ovaj postupak ne utječe na prijenos prava iz prethodnog vlasnika na novu. To je zbog činjenice da, kao što je gore spomenuto, stjecanje prava na nekretninu povezano je s državnom registracijom transakcije.

Prijenos predmeta nije osnova za upis podataka u registar. Stoga se može izvršiti prije ili poslije registracije države. Osnova za upis podataka u registar je ugovor ili drugi dokument izdan na način propisan zakonom.

Taj pristup koriste sudovi. Na primjer, u odluci o jednom od predmeta navodi se da je uvjet sporazuma o otuđenju zgrade, koji predviđa izdavanje dokumenta o prijenosu nakon državne registracije prava, nije u suprotnosti s točkom. 2 od 1 klauzule članka 556. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Smrt imovine

Izvršenje zakona o prijenosu predmeta, prema općim pravilima, nije ključna činjenica za određivanje trenutka prijenosa rizika od prodavatelja do kupca.

Prema odredbama članka 211. Građanskog zakona, vjerojatnost slučajne smrti (štete) objekta snosi vlasnik, osim ako nije drugačije određeno u ugovoru. Sukladno tome, rizici prolaze stjecatelju u vrijeme registracije države svojih prava.

U međuvremenu, stranke transakcije imaju pravo osigurati drugačiju odredbu. Na primjer, stranke se mogu složiti da rizici prolaze stjecatelju u vrijeme prijenosa imovine. I to, kao što je gore spomenuto, može se provesti bez obzira na registraciju države (prije ili poslije njega).

U zaključku

Prijenos akt smatra se dokumentom koji potvrđuje činjenicu ispunjenja obveza u dijelu prodajne opreme imovine kupcu. Ne može se smatrati osnovom za izradu izmjena ili dopuna glavnog ugovora o prodaji. Osobito se radi o točkama koje se odnose na stanje imovine.

Ako je kupac prihvatio nekretnine koje nisu u skladu s uvjetima transakcije, uključujući i u slučaju neispunjavanja uvjeta ugovora, ta činjenica ne oslobađa vlasnika odgovornosti za nepravilno izvršenje obveza. Ovo pravilo je utvrđeno u stavku 2 članka 556. Građanskog zakona.

Ipak, odvjetnici preporučuju da u potpunosti navedete sve nijanse prijenosa objekta. Sudionici u transakciji, koristeći odredbe Građanskog zakona o slobodi ugovora, imaju pravo utvrditi sve uvjete u zakonu.